כאשר בעל מניות מעביר לחברה שבשליטתו נכס נדל"ן שבבעלותו – מתבצעת העברת נכס בין שני גופים משפטיים, החייבת לכאורה במס, אולם, בעצם לא התבצעה, פעילות כלכלית המצדיקה חיוב במס.

 

1.       סעיף 70 ל"חוק מיסוי מקרקעין" קובע, כי העברה כאמור תהא פטורה ממס, וזאת – בהתקיים כל התנאים המפורטים להלן:

 

  · האיגוד, שהועברה אליו הזכות במקרקעין הוא "איגוד מקרקעין", או                                                        נהפך לכזה מיד לאחר ההעברה.

 

 · היחס בין הזכויות בנדל"ן המועבר לזכויות באיגוד נשמר. למשל, אם שני  שותפים הם בעלים של מגרש, בחלקים שווים ומעבירים את המגרש לחברה שיחס אחזקת המניות בה הוא 40% - 60% - הרי לא   נתקיים תנאי זה. הכוונה בסייג היא למנוע מצב, שבו במסווה של העברת הנכס לחברה, תתבצע פעולת מכירה בפטור ממס של חלק   מהמגרש מידי השותף האחד לידי השותף האחר.

 

  · רישום הנכס על שם החברה יבוצע בתוך שישה חודשים מיום ההעברה, ואם קיימת מניעה לרישום, תחל התקופה מיום שהוסרה המניעה.

  · ייעודה של הזכות במקרקעין לא שונה ל"מלאי עסקי" במועד ההעברה. תנאי זה נועד למנוע את "כיבוס" השבח, שנצמח מיום רכישת הזכות במקרקעין ועד להעברה לחברה שהייתה מתבצעת על ידי שינוי סיווגו    החשבונאי של הנכס למלאי עסקי, כך שהיה חל עליו המיסוי לפי        פקודת מס הכנסה, שאינו זהה למשטר המס של מס שבח.

 

2.       מס רכישה

יחול בשיעור מלא 5%. (בפירוק חברה והעברת נכסיה אל בעלי מניותיה, קובעות תקנות מס רכישה פטור ממס רכישה במקרים מסויימים).

 

 

3.       מס מכירה

העברת נכס לחברה על פי סעיף 70 לחוק מיסוי מקרקעין, פטורה ממס מכירה, וזאת מכוח תקנות הפטור ממס מכירה.

 

 

סעיף 104א לפקודה מעניק פטור ממס שבח, ממס הכנסה וממס מכירה, להעברת נכס לחברה בתמורה למניותיה.

 

ג.        הבדלים בין סעיף 104א לפקודה לבין סעיף 70 לחוק מיסוי מקרקעין:

·         סעיף 104 א לא חל על תאגיד אם הוא נהפך ל"איגוד מקרקעין" מיד לאחר העברת הנכס לבעלותו.

·                  קיימת חובה להחזיק בנכס המועבר לאיגוד שנתיים לפחות.

·                  החבות במס רכישה היא בשיעור 0.5% במקום בשיעור 5%.

·                   בדומה לסעיף 70 לחוק, גם סעיף 104א דורש כי:

קיימת זהות בשיעור האחזקה בנכס המועבר לעומת שיעור האחזקה במניות החברה.

הנושא	סעיף 70 לחוק מיסוי מקרקעין	סעיף 104 לפקודת מס הכנסה
סוגי המס	פטור – ממס שבח, ומס מכירה חבות במס רכישה בשיעור 5%	פטור ממס הכנסה, מס שבח,  ומס מכירה חבות במס רכישה בשיעור של 0.5%
יתרונות וחסרונות	·      צירוף יזם ללא מגבלה של זמן ·          החברה רשאית למכור את הנכס מיד ·     החברה המקבל תחייבת להיות        איגוד מקרקעין ·           אין אפשרות להעביר את  הנכס לחברה פעילה	·          לא תתאפשר הכנסת יזם במשך שנתיים ·          אסור שהחברה המקבלת תהיה איגוד  מקרקעין

 

 

*   קיים פטור "הפוך" (סעיף 71 לחוק מיסוי מקרקעין) גם בהעברת נכס מחברה    ליחיד אגב פירוקה.