היבטים שונים של התקשרות עם יזם להשכרת שטח חקלאי לפרוייקט סולרי
לאחרונה פונות חברות לחקלאים ולאגודות בהצעה לשכור מהם שטחים על מנת להקים מתקן להפקת אנרגיה סולרית.
להלן היבטים שונים של העסקה:
1. מס הכנסה
היזמים מציעים דמי שכירות תמורת החכרת הקרקע. היות ומדובר בתקופה הקצרה מ- 25 שנים, זו לא "עסקה במקרקעין" החייבת במס שבח, אלא בדמי שכירות שוטפים החייבים במס הכנסה.
השכרה לתקופה העולה על 25 שנים, הינה "עסקה במקרקעין" לעניין חוק מיסוי מקרקעין, ומתחייבת במס שבח נמוך, לעומת מס ההכנסה גבוה יותר החל בעסקת שכירות לתקופה הקצרה מ- 25 שנים.
אומנם השכרה לתקופה העולה על 25 שנים והגדרתה כ"עסקה במקרקעין", הינה בניגוד לאינטרס של היזם ותפחית את הרווחיות שלו.
במרבית ההצעות היזם משלם את דמי החכירה המהוונים וכל התשלומים וההוצאות שיוטלו בעקבות שינוי הייעוד והקמת המתקן.
ניגוד האינטרסים בין היזם לבעל הקרקע, יכול להיפתר אם:
א. היזם יסכים לשאת בכל התשלומים החלים על החקלאי בגין העסקה, לרבות תשלומי המס בגין ההכנסה הנובעת משינוי ייעוד הקרקע ובתוספת תשלום לגילום המס.
ב. היזם ישלם דמי שכירות גבוהים יותר.
2. היטל השבחה
הוראות סעיף 21 לתוספת השלישית, אינן מטילות היטל השבחה על קרקע "משבצת" של נחלות חקלאיות אשר יעודה שונה מחקלאות.
ממ"י מחוייבת להעביר תשלום הנקרא "חלף היטל השבחה" לרשות המקומית בשיעור של 10% מתקבולי דמי החכירה המהוונים. יש מחלוקת ביחס למע"מ הכלול בדמי החכירה המהוונים והן ביחס לשיעור התשלום (שהינו לעיתים 50%).
בית המשפט המחוזי הכריע לטובת הרשויות המקומיות בנושא זה, והוגש ערעור לבית המשפט העליון.
3. הליכי תכנון ובניה
על קרקע שייעודה חקלאי לא ניתן להציב מתקן סולרי, אלא במסגרת הליך של שינוי ייעוד, הכולל הכנת תוכנית מתאר מפורטת הפקדתה ואישורה, וכן נדרש היתר בנייה למתקן.
על פי תוכנית מתאר ארצית (תמ"א 10), הקובעת את הכללים בדבר הקמת חוות סולאריות בסדר גודל של 5 עד 50 מגה וואט הסמכות לאישור תוכנית מפורטת נתונה בידי הוועדה המחוזית. תחנת פרוייקט בגודל של עד 5 מגה וואט, בסמכות הועדה המקומית.
4. מינהל מקרקעין ישראל
החלטה 949 והחלטה 1163 של ממ"י, דנות בהחכרת קרקע למטרת תעסוקה ב"משבצות" יישובים חקלאיים, וקובעות כי השטח המרבי למטרות שינוי ייעוד במקרקעין חקלאים לצורכי תעסוקה, מסחר, תעשייה, נופש, אחסנה וכדומה, יהיה 60 דונם נטו במרכז הארץ, 80 דונם נטו באזור עדיפות לאומית ב' וביישובי מרחב התפר ו- 120 דונם נטו באזור עדיפות לאומית א', בקו עימות וברמת הגולן.
בהחלטה 1162 של מועצת מקרקעי ישראל, נקבע כי הקצאת קרקע בתחום המשבצת החקלאית, למיזמים ליצור חשמל ואנרגיות מתחדשות למטרה מסחרית ו/או בשותפות עם גורמי חוץ, תיעשה עפ"י הכללים האמורים בהחלטת מועצה 949/1163, ויוקצו לא יותר מ- 10% מהשטח המותר לישוב לפי ההחלטות הללו): במרכז הארץ – 6 דונמים, באזור עדיפות ב' – 8 דונמים, ובאזור עדיפות א' וקו עימות – 12 דונמים.
בסמכות ועדת המשנה של מועצת מקרקעי ישראל להגדיל את השטח.
5. משרד התשתיות
החלטת מועצת מקרקעי ישראל 1162, קובעת כי תנאי לביצוע עסקת הקצאת קרקע, הינו קבלת המלצת משרד התשתיות.
6. משרד החקלאות
משרד החקלאות הוציא נייר עמדה בו פירט את הכללים להקמת מיזמים לאנרגיה סולארית על קרקע חקלאית.
| 
תצוגת הדפסה