בני משפחת פרידמן בעלי ניסיון בקבלנות וביזמות, החלו יחד עם אחרים לרכוש בניינים ישנים עם דיירים מוגנים בשכונת בת גלים, לפנותם ולאתר רוכשים המעוניינים בבניית דירות על הקרקע שתתפנה, ולמכור להם חלק מהזכויות בקרקע .

מדובר בחמישה אתרים שונים.

לאחר רכישת המקרקעין ע"י הרוכשים וחתימת הסכמי השיתוף, נבחר ועד מנהל (בד"כ היו בו גם מקבוצת הרוכשים החדשים ולא רק פרידמן) ונבחר קבלן מבצע.

אותו משרד עו"ד שלווה את הרכישה והסכמי השיתוף, נבחר להיות נאמן על קבלת כספי הרוכשים ותשלום הוצאות הפרויקט.

מנהל מסמ"ק טען כי הרוכשים החדשים רצו לרכוש דירות מגורים גמורות,  ולא להצטרף לקבוצה שתבנה דירות מגורים. פרידמן הוא הגורם המארגן, של הרוכשים החדשים שהינם בעצם "קבוצת רכישה".

פסק הדין של ועדת הערר

1-   בחוזי ההתקשרות לבניה משותפת, עליהם חתמו הרוכשים החדשים, אין כל סעיף המעיד על התחייבות לבניה ע"י המוכרים. מדובר בבניה עצמית תוך תשלום משותף ליועצים מומחים אגרות והיטלים. מובן לכל חברי הקבוצה כי העלויות יחולקו ביניהם, ואין מחיר מובטח.

2-    בחוזי השיתוף נקבעו מוסדות הקבוצה: האסיפה הכללית והוועד המנהל, ונקבע הרוב הדרוש לכל החלטה.

3-    לא הייתה קביעה מראש לזהותו של קבלן מבצע מסוים.

4-    כל הסממנים הללו מצביעים כי אין בהתקשרויות כדי להצביע על רכישת דירות גמורות.

5-    אומנם פרידמן הווה את הרוח החיה בכל העסקאות, איתר את הנכסים, הציע למוכרים את עסקאות הרכישה, פעל לשווק של הפרויקטים לרוכשים הנוספים, פנה לאדריכלים, ערך אומדן של העלויות הצפויות ועוד ועוד. על אף כל זאת קובעת הוועדה כי הוא אינו "גורם מארגן".

"גורם מארגן" הוא מי שפעילותו נפרדת מפעילות הקבוצה. חבר קבוצה הפועל למען חבריו בקבוצה ללא תמורה לא יחשב כגורם מארגן".

גורם מארגן פועל למען רווח. הוא מקבל תמורה עבור שירותי הארגון שהוא מעניק לקבוצה. קבלת תמורה עבור שירותים אחרים שניתנו על ידי אותו גורם לקבוצה, שאינם בבחינת שירותי ארגון, אינו מספיק כדי לקבוע שהגורם משמש כ"גורם מארגן" .

6-    פרידמן אכן נהנו מרווח בזכות השבחת המקרקעין וזוהי התמורה שקיבלו. תמורה שמקורה בהשבחת הערך, אינה בבחינת תמורה עבור שירותי ארגון.

7-    כל עוד לא הצטרף לקבוצה "גורם מארגן", אין מניעה שגיבוש הקבוצה ייעשה גם על ידי משווק ואפילו משווק בשכר.

יש לבחון את פעילותו של הגורם המארגן.

אם הוא לא עונה על כל הקריטריונים שנקבעו בחקיקה – הוא לא "גורם  מארגן", והקבוצה אינה "קבוצת רכישה".

הערר נתקבל.