כידוע, קיים פטור ממס במכירת "דירת מגורים מזכה" שהיא דירתו היחידה של המוכר, פטור הניתן למוכר שהוא תושב ישראל העומד בתנאים שפורטו בחוק מיסוי מקרקעין.

תושב חוץ עשוי ליהנות מהפטור אם אין לו דירת מגורים במדינה שבה הוא תושב.

החוק קובע כי יראו תושב חוץ כמי שיש לו דירת מגורים במדינה שבה הוא תושב, אם הוא לא הציג אישור משלטונות המס במדינה בה הוא תושב, כי אין לו דירה כאמור, לפי משמעותה של "דירת מגורים" במדינת המושב שלו.

במדינות בהן לא ניתן לקבל אישור כזה - על תושב  החוץ להוכיח, על סמך ראיות אובייקטיביות, כי אכן אין בבעלותו דירת מגורים במדינת התושבות שלו ולשכנע בכך את רשות המסים בהתאם לשלבים שלהלן:

1.      על המוכר - תושב החוץ - להראות היכן מקום מגוריו הקבוע במדינת תושבותו ומה טיב זכויותיו בדירה זו. 

עליו להמציא חוזה שכירות או הסכם אחר המעיד על היותו שוכר ולא בעלים באותה דירה וכן אישור מוניציפאלי בדומה לארנונה בישראל כי המוכר משלם מיסים בחו"ל "כמחזיק" בדירה ולא כבעלים שלה, ככל שניתן להמציא אישור כזה.

(המשך במעוד הבא...)

2.      אישור מרשות המיסים של מדינת התושבות של המוכר, לפיו המוכר לא דיווח על הכנסה מדמי שכירות בגין דירת מגורים או נכס מקרקעין אחר שברשותו. לחילופין, המצאת דוחות המס של המוכר לתקופה הרלוונטית) במידה ויש למוכר הכנסות מדמי שכירות שלא נובעים מדירת מגורים, יוכל להמציא, בנוסף, תצהיר ערוך לפי פקודת הראיות, לפיו לא מדובר על הכנסות משכירות של דירה אלא של נכס אחר.

3.      כתמיכה לאישורים הנ"ל, יש להמציא תצהיר ערוך לפי פקודת הראיות ובו הצהרת המוכר כי אין לו זכויות בדירת מגורים נוספת במדינת התושבות שלו.

כל שמדובר במדינה פדרלית כדוגמת ארה"ב או מדינה המחולקת למחוזות כדוגמת שוויץ, יש להציג אישור לכך שלמוכר אין דירה בכל המחוזות השייכים לאותה מדינה או בכל המדינות השייכות לאותה מדינה פדרלית.

כלומר, שהפטור לתושב חוץ שיש לו דירה יחידה בישראל (בכפוף לתנאי הפטור במכירת דירה יחידה), יינתן במקרים הבאים:

1-   אין לו דירה במדינת המושב (אף אם יש לו דירה, או דירות במדינות אחרות).

2-   היתה לו דירה במדינת המושב, אך הוא העביר אותה במתנה לקרוב משפחה עוד לפני שמכר את הדירה בישראל (סדר הפעולות קריטי!).

3-   הדירה במדינת המושב מוסבת לשימוש עסקי חלקי או מלא, באופן שהיא אינה נכנסת להגדרת "דירת מגורים" לפי הגדרתה בחוק כך שהוא יוכל לקבל אישור ממדינת המושב שלו שאין לו שם דירה.

-    שותפי המשרד בכל סניפינו, ישמחו להשיב על שאלותיכם בנושאים הכלולים במבזק זה ובכל נושא בתחום המיסוי הישראלי והבינלאומי.