בפסק הדין נדונה השאלה, האם שומה לצורך חיוב בהיטל השבחה, תעשה על בסיס מחיר המכירה הכולל את רכיב המע"מ.

חברה זרה, החזיקה במספר חלקות בתל מונד, אשר ייעודן השתנה מיעוד חקלאי לייעוד למגורים.

כתוצאה מהשבחה זו הוציאה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה "שרונים" שומות בגין היטל השבחה, המבוססות על ההנחה כי המקרקעין יימכרו במחיר הכולל מע"מ.

ערך ההשבחה מחושב לפי ההפרש בין ערך הזכויות שבידי בעל הקרקע לאחר אישור התוכנית לבין ערכן לפני האישור. סכום היטל ההשבחה הוא מחצית מההפרש.

עליית הערך תחושב כאילו הקרקע נמכרה בשוק החופשי.

עולה השאלה האם חישוב הערך אחרי אישור התוכנית כולל את המע"מ?

תקן מס' 11 של מועצת שמאי ישראל קובע כי בנכס המיועד לגורמים פרטיים, יש לכלול את רכיב המע"מ בשומת נכס המקרקעין מכיוון שרוכשים מסוג זה אינם מזדכים על רכיב המע"מ.  אך בנכסים הנכללים  ב"שוק של עוסקים", אין לכלול את רכיב המע"מ מכיוון שהמחירים הנהוגים בו אינם כוללים את רכיב המע"מ. 

במצב של "שוק מעורב", קובע התקן כי אין להביא בחשבון את רכיב המע"מ - כמו ביחס לשוק עוסקים, למעט במקרים שבהם השמאי ימצא לנכון לחרוג מכלל זה בהתאם לקריטריונים המופיעים בתקן.

(המשך בעמוד הבא...)

הועדה המקומית טענה כי התקינה השמאית היא בעלת מעמד מנחה בלבד, וכן טענה שאין להתייחס לכלל המגרשים כאל כמגרש אחד, כי "איחוד מלאכותי של כל המגרשים" מביא לתוצאה מלאכותית של שוק עוסקים ועקב כך להחלטה שגויה שאין לכלול את רכיב המע"מ בחישוב השומה. 

פסק הדין

נקבע כי דין הערעור של החברה - התקבל. אם שומת ההשבחה תכלול את רכיב המע"מ, לא תתמלא תכלית החוק אשר דורש חישוב של שווי המקרקעין  "...כאילו נמכרו בשוק חופשי".

השוק הרלוונטי הוא שוק מעורב שבו פועלים כמה סוגים של רוכשים פוטנציאלים, ובהתאם לכך יש לנכות את רכיב המע"מ מהשווי המוערך של המקרקעין - כפי שקובע התקן.