מיסוי מקרקעין

n     מיסוי הכנסות שכ"ד למגורים בישראל

ביום 11.1.2007 במסגרת חוק ההסדרים נקבע כי הוראות חוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים) (הוראה שעה), התש"ן – 1990, יהפכו להיות הוראה של קבע בסכום פטור חודשי של 4,200 ש"ח. להלן יובא בחוזר זה פירוט כל מסלולי המיסוי של הכנסות שכ"ד למגורים.

1.         מסלול הפטור

מסלול זה מבוסס על חוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים), התש"ן – 1990 (להלן – "החוק"). כפי שצוין לעיל, מעתה זהו חוק בעל תוקף של קבע. מסלול זה פוטר ממס הכנסה  הכנסות שכ"ד למגורים עד גובה של 4,200 ש"ח לחודש.

יש לשים לב כי החוק נוקט בלשון דווקנית של תקרה פטורה ממס לכל חודש השכרה, ועל-כן תנודות חודשיות בהכנסות שכר הדירה עלולות לפגוע בפטור. כלומר, במצב שבו דמי השכירות עולים על התקרה הפטורה ממס על בסיס חודשי, אך הדירה לא הושכרה במשך מספר חודשים במהלך השנה, עלול לחול מס על ההכנסה החודשית בחודשי ההשכרה, במידה וזו עולה על התקרה הפטורה המותאמת לפי החוק, גם אם בממוצע שנתי, לא עלו הכנסות שכר הדירה החודשיות על תקרת הפטור.

לעניין מסלול זה, יש לזכור כי בשנה האחרונה נפסק בפס"ד גרעין יוסף בבית המשפט המחוזי בחיפה, כי שימוש בדירת מגורים לצורך ניהול עסק שולל את הפטור הניתן לדמי שכירות, גם אם המשכיר עמד ביתר התנאים לקבלת הפטור הקבוע בחוק. בית המשפט קבע, כי חובת ההוכחה לכך שהדירה שימשה למגורים הינה על המשכיר, ההצהרה הלקונית בחוזה השכירות בדבר שימוש למגורים אינה מספקת ועל המשכיר לעשות פעולות בסיסיות כמיטב יכולתו על מנת לוודא, כי הדירה אכן משמשת למגורים בלבד.

2.         מסלול ה- 10%

המסלול השני מבוסס על הוראות סעיף 122 לפקודת מס הכנסה (נוסח חדש), התשכ"א – 1961 (להלן "הפקודה"), לפיו יחול מס בשיעור של 10% על ההכנסות משכ"ד למגורים בישראל, שאינן מגיעות לכדי הכנסה מעסק (מבחינת היקפן והמנגנון המעורב ביצירתן). כנגד ההכנסות הללו, שאינן מוגבלות בתיקרה, לא יותר ניכוי הוצאות כלשהן. מסלול זה מותנה בתשלום מקדמות תקופתיות למס הכנסה ו/או בתשלום המס בתוך 30 יום מקבלת הכנסות השכירות בידי המשכיר. יובהר, כי מי שמשלם מקדמות תקופתיות  שוטפות במסגרת ניהול תיק פעיל במס הכנסה, עונה לתנאי הקבוע בסעיף. מאידך, יש לשים לב, כי בחירה במסלול זה בדיעבד, כלומר רק בעת הגשת הדוח השנתי, עלולה לגרום לחיוב מס הכנסה מלא, על ההכנסה החייבת מההשכרה למגורים. בעת מכירת דירת המגורים, במידה ומכירה זו תהא חייבת במס שבח, יתווסף לתמורת המכירה "פחת רעיוני" שניתן היה לנכות, אילולא נבחר מסלול המיסוי לפי אפשרות  זו ובכך יגדל השבח ותשלום המס בגינו. במידה והמכירה תהא פטורה ממס שבח (פטור על מכירת "דירת מגורים מזכה"), הרי שאין לכך משמעות כספית כלשהי.

3.         מסלול המס הרגיל

המסלול השלישי הוא "המסלול הרגיל" – תשלום מס שולי רגיל על הרווח מההשכרה, היינו על ההכנסות בניכוי ההוצאות, לרבות ניכוי הוצאות פחת בגין הנכס. למי שבבעלותו יותר מדירה אחת המושכרת למגורים, כדאי לשקול שילוב בין מסלול ה- 10% ומסלול המס הרגיל בהתאם לנסיבותיו האישיות וגובה ההכנסות וההוצאות, על מנת להגיע לתוצאת מס מיטבית.

4.         שיקולי ביטוח לאומי

סעיף 350(א)(7) לחוק הביטוח הלאומי [נוסח משולב], תשנ"ה –1995 פוטר מדמי ביטוח ומס בריאות הכנסות מהשכרה למגורים, כאשר הן פטורות ממס הכנסה לפי החוק או אם שולם עליהן מס בשיעור של 10% לפי מסלול סעיף 122 לפקודה (מסלול ה- 10%).

הכנסות מהשכרה למגורים העולות על תקרת הפטור החודשית או שלא שולם עליהן מס מחזור במסלול ה- 10% מההכנסות מהשכרה, עלולות להיות מחויבות גם בדמי ביטוח לאומי ומס בריאות אצל מי שהוא מובטל ואינו עובד כשכיר או כעצמאי וכן אצל מי שסך הכנסותיו שלא מעבודה (הכנסות פסיביות כולל ההכנסה מהשכרה) שוות או עולות על הכנסותיו מעבודה.

5.         השלכות מס ערך מוסף

בהתאם לסעיף 31(1) לחוק מס ערך מוסף, התשל"ו – 1975, חל פטור ממס ערך מוסף על השכרת דירה למגורים לתקופה שאינה עולה על 25 שנים.

6.         סיכום

לפני קבלת החלטה על השכרת דירה מגורים ובחירה בין שלושת מסלולי הדיווח, נראה כי רצוי לבחון איזה מבין שלושת המסלולים הינו הרלוונטי, בין היתר, על סמך גובה ההכנסות וגובה ההוצאות. במסגרת זו, יש מקום לשקול אף אפשרות של הפחתת סכום שכר הדירה, בהתאם לשיעור המס השולי וחבות הביטוח הלאומי החלים על המשכיר, על מנת להפחית את חבות המס וכפועל יוצא מהכנסה פנויה גבוהה יותר.