המערער לא דווח על מע"מ עסקאות ממכירות מקרקעין כי לדעתו מכירות המקרקעין נעשו על ידו כאדם פרטי ולא כ"עוסק". המערער קנה ומכר מקרקעין בהיקף נרחב, ביצע עסקאות חליפין עם מינהל מקרקעי ישראל והימנותא, לדוגמא: מסר אדמות ליד הישובים עדי צורית ומשגב, וקיבל בתמורה אדמות בנצרת. חלקה אחת העביר לכלתו ללא תמורה.

 

 

מאחר שנקלע לקושי כלכלי, מכר את האדמות שרכש. לחילופין, טען, שהוא זכאי לניכוי מס תשומות.

 

 

קיימים מספר מבחנים שגובשו בפסיקה לגבי הבחנה בין מכירות מקרקעין שהן בעלות אופי עסקי לבין מכירת מקרקעין בעלת אופי פרטי. ריבוי העסקאות ותכיפותן, השבחת הנכסים לפני מכירתם, החזקת הנכסים תקופה קצרה, בקיאות הנישום, מבנה ארגוני המיועד למטרת הפעילות העסקית, מימון בנקאי לעסקאות, מורכבות העסקאות (כגון: שותפויות עם אחרים).

 

לכל אלו יש ישום רב בפעילותו של המערער. באשר לטענה שמכר נכסים עקב קושי כלכלי, קבע בית המשפט שמתן נכס ששוויו 2.5 מליון ש"ח כמתנה לכלתו, אין בה אלא הברחת נכסים מנושים, דבר שאינו עולה בקנה אחד עם טענתו על הידרדרותו במישור הכלכלי.

לעניין ניכוי מס תשומות, יש צורך בהצגת חשבוניות מס או מסמך קביל אחר, ומשלא עשה כן אינו זכאי לניכוי.

 

1.     בית המשפט מיישם מבחנים של עסקת אקראי בעלת אופי מסחרי במס הכנסה, גם לעניין מע"מ.

 

2.     "מכר" כולל מתנה, ולכן המתנה של המגרש ששוויו 2.5 מיליון לכלתו של המערער חייבת במע"מ.

 

3.     להלן פסקי דין בנושא חיוב מכירת מקרקעין  במע"מ.

 

        בפסק דין דרור פירר ¹, עורך דין עצמאי, שמכר מקרקעין קבע בית המשפט שהמכירה היא במישור הפרטי ואין זו "עסקה".

 

        בפסק דין ויקטור נחמני ², בעניין קבלן בנין שבנה ומכר דירת יחיד שלו, לעתים תכופות, בזו אחר זו. נקבע שאלו עסקאות החייבות במע"מ.

 

        בפסק דין ריטה הירשפלד ³ , שנסב אודות עקרת בית שירשה מגרש, שמכרה את דירות התמורה בעסקת קומבינציה ללא מע"מ, פסק הדין קבע שלא תחוייב במע"מ.

 

 

 

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                     

1.     ע"ש 268/91, דרור פירר נ' מנהל מע"מ.

2.     ע"א 714/95 ויקטור נחמני נ' מנהל מס ערך מוסף גוש-דן.

3.     ע"ש 392/80 ריטה הירשפלד נ' מנהל מס ערך מוסף.