תאריך:        4/12/18 

חבות מע"מ על שוכר דירות שמשכיר אותן בשכירות משנה

פס"ד א.ב. המפתח יזום והשקעות בע"מ (ע"מ 6982-09-13)

מדובר בחברה ששכרה דירות מגורים והשכירה אותן לשימוש למגורים של עובדי שגרירויות ועובדי חברות זרות כאשר ההסכם היה עם השגרירות שגם שילמה בעד השכירות.

לטענת החברה, ההשכרה פטורה ממס מכוח סעיף 31(1) לחוק מע"מ מפני שמדובר ב"השכרה למגורים". לעומת זאת, מנהל מע"מ סבר כי הסכמי השכירות נכרתו למעשה עם השגרירויות והחברות הזרות (המעסיקות) ועל כן בהתאם להלכות שנקבעו בעניין סימון ובעניין שליט, לא חל הפטור לפי סעיף 31(1) לחוק.

בפסקי הדין ע"א 2291/07 ובע"א 7973/11  בית המשפט העליון קבע כי אין די בכך שאותן דירות תושכרנה על ידי עמידר ליחידים אשר ישתמשו בהן לצרכי מגורים, אלא יש לבחון את העסקה הראשונה בשרשרת ההשכרות, האם היא עונה על דרישת החוק בכך שהיא "למגורים".

הפסיקה הכירה בזכאות לפטור במצב בו השוכר הראשי, אמנם איננו משתמש בדירה למגוריו, אולם הוא "צינור" שדרכו נערכת התקשרות השכרה למגורים בין המשכיר לבין שוכר המשנה.

בית המשפט קבע את המבחנים לבחינת השאלה האם המשכיר הוא "צינור":

1.   כאשר השוכר הראשי רשאי ומסוגל להשתמש בעצמו בדירה לצורכי מגוריו, יחול הפטור לפי סעיף 31(1) לחוק, אף אם הוא בוחר להשכיר את הדירה בשכירות משנה.

2.      כאשר השוכר הראשי איננו מסוגל או איננו רשאי להתגורר בדירה בעצמו – (בדרך כלל מדובר בחבר בני אדם)  יש לבחון היבטים אלה:

2.1 האם לבעל הנכס ו/או לשוכר המשנה נצמחת תועלת כלכלית, משפטית או פיסיקאלית מקיומה של "חוליית הביניים" (השוכר הראשי)?

(המשך בעמוד הבא...)

          2.1 באיזו מידה חייב השוכר הראשי בחיובים שונים על פי הסכם    
              השכירות?

          2.3 האם נערכה התקשרות נוספת בין השוכר הראשי לבין הדייר
              בפועל?

בית המשפט מצא כי יישום המבחנים הנ"ל, מוביל למסקנה כי השגרירויות והחברות הזרות אינן יכולת להיחשב כ"צינור" בלבד.

אולם, בית המשפט קיבל את טענתה החלופית של החברה, כי יש למסותה על בסיס "נטו", על פי סעיף 5(ב) לחוק,  כי במבט כלכלי, ניתן לומר  שהחברה משמשת מעין מסלקה או זירת מפגש בין משכירים מצד אחד לבין שוכרים מצד שני. החברה איננה שוכרת דירה לפני שהיא יודעת כי דייר מסוים מעוניין להתגורר בה.

לכן, הערך המוסף הכלכלי האמיתי של החברה, מופק מההפרש שנותר בידיה, בין דמי השכירות שהיא גובה לבין דמי השכירות שהיא משלמת.  הפרש זה הינו מעין עמלת תיווך.

לפיכך, קבע בית המשפט כי יש לחייב במע"מ רק את ההפרש - לפי סעיף 5(ב) לחוק.