n          מכירת והשכרת מקרקעין בידי עוסק, אינה תמיד חייבת במע"מ

האם מי שהינו "עוסק" לצורכי מע"מ המוכר או משכיר מקרקעין *, שאינם רכוש קבוע או מלאי, אלא השקעה – חייב במע"מ?

סעיף 2 לחוק מס ערך מוסף, התשל"ו 1975, קובע, כי: "על עסקה בישראל ועל ייבוא טובין, יוטל מס ערך מוסף".

כדי שתתקיים "עסקה", צריך להתקיים תנאי אחד מהנ"ל לפחות:

1) מכירת נכס או מתן שירות בידי עוסק במהלך עסקו, לרבות מכירת ציוד.

2) מכירת נכס שמס התשומות בגינו נוכה על ידי המוכר (עיקרון ההקבלה).

3) עסקת אקראי (ההגדרה להלן).

לגבי עסקת אקראי במקרקעין" – כדי שהעיסקה תאופיין כעיסקת אקראי, המוכר צריך להיות אדם שאין עיסוקו במכירת מקרקעין, והקונה נדרש שיהיה עוסק (שרכש את המקרקעין לצורכי עסקו), מלכ"ר או מוסר כספי (למעט מכירת דירת מגורים למלכ"ר או למוסד כספי). בדרך כלל עסקאות אקראי במקרקעין מתרחשות כאשר קבלן רוכש מגרש או מבנה בבעלות אדם פרטי.

נבדוק את החלופה הראשונה להגדרת "עסקה" (מכירת נכס בידי עוסק במהלך עסקו, לרבות מכירת ציוד).

אומנם "מקרקעין" הינם נכס לעניין מע"מ, אולם לא כל "מכירת נכס בידי עוסק" מקימה חבות במע"מ, אלא נדרש שהמכירה תהא "במהלך עסקו" של העוסק.

יתכן ש"עוסק" יחזיק במקרקעין מחוץ למסגרת העסקית (במישור הפרטי), כך שמכירתם ו/או השכרתם, לא יהיו חייבים במע"מ.

פסיקה:

פסק הדין הראשון שעסק בסוגיה זו, ניתן בעניין חברת בנייני שקט בע"מ.

בית המשפט חזר על ההלכה שנפסקה בעניין אתא (ע"א 264/81), לפיה הביטוי "במהלך עסקיו", כולל כל מה שעושה העוסק לתועלת מפעלו, לקידומו ולהצלחת עסקיו.

כאשר מדובר במכירת נכס מקרקעין, שעמד ללא שימוש, במשך זמן רב, ושלא נעשה בו כל שימוש מסחרי או עסקי (כגון: לצורכי השכרה, בנייה, תיווך או לכל שימוש אחר), לא תקום חבות במע"מ. במכירה כזו אין כל סממן של עסקה לשם קידומו ופיתוחו של העסק, והיא דומה למכירת נכס על ידי אדם פרטי.

בפס"ד נכסי מרגושס בע"מ (ע"ש (ת"א) 471/85), נקבע, כי מכירת המגרש לא חייבת במע"מ, מהטעם שהחברה לא עוסקת במכירת מקרקעין, ולכן מכירת המגרש לא בוצעה "במהלך עסקיה" וגם לא מדובר במכירת ציוד בעסקיה.

פסקי דין נוספים, שתמכו באותה עמדה: דרור פידר (ע"ש (חיפה) 268/91), יוסף מהונא (ע"ש (נצרת) 214/99 ואנדריי הולצר (ע"ש (חיפה) 613/02).

מהאמור לעיל, עולה כי יש לדווח למ.ע.מ, רק כאשר מכירת המקרקעין היתה במהלך העסקים הרגיל (במכירת מלאי או רכוש קבוע).

כך גם אין חובת דיווח לגבי "עוסק" שאינו מוגדר כ"עוסק במקרקעין", המחזיק במקרקעין כמשקיע פרטי, מבלי שהם מסווגים בידו כמלאי או כרכוש קבוע (יש לבחון קיומה של "עסקת אקראי במקרקעין").

*   כידוע, לפי חוק מע"מ, השכרה ומכירה של מקרקעין, הינן פעולות זהות, החוק חל עליהן בהקבלה.