|
מכירת מקרקעין פרטיים סווגה כעסקה חייבת מ.ע.מ.
פס"ד – ע"ש 1235/04 יורשי לוי יצחק נ' מ.ע.מ. רחובות
יצחק לוי (להלן: המנוח) רכש מגרשים בחלקת קרקע (להלן: החלקה) בשנות ה- 70 למטרת עיבוד חקלאי. החלקה אכן שימשה את ילדי המנוח ככרם. ילדי המנוח עלו על החלקה "כברי רשות" בלבד.
ביום 31/7/02 פורסמה תוכנית בניין עיר אשר שינתה את יעודה של החלקה וחלקות נוספות מחקלאות לשטחי מגורים, מסחר, משרדים ודרכים. שינוי היעוד נעשה ביוזמת המועצה המקומית אשר החזיקה בחלק מהמקרקעין לגביהם שונה היעוד.
במסגרת שינוי היעוד קיבל המנוח מגרשים לבנייה חלף זכויות בחלקה. המנוח מימש חלק מהמגרשים שיועדו לבניית יחידות דיור פרטיות. באוגוסט 2003 הוציא מע"מ שומת עסקאות למנוח בגין המכירה, שכן לגישתו, יש לסווג את המנוח כ"עוסק" במסגרת המכירה.
המנוח השיג על שומה זו והשגתו נדחתה. המערערים, יורשי המנוח אשר נכנסו בנעליו, הגישו ערעור לבית המשפט.
טענות הצדדים
המערערים טענו, כי בחינת הנסיבות מראה שלא מדובר בעסק של מכירת מגרשים, אלא בפעילות שבוצעה במישור הפרטי. החלקה נרכשה כנכס הון ולא יועדה לשמש מלאי עסקי.
המימון נעשה מהון עצמי, המנוח לא הפעיל מנגנון מאורגן לצורך שיווק ומכירה, לא היתה לו בקיאות במכירת נדל"ן, המנוח לא יזם את השבחת הנכס, כספי התמורה לא שימשו לצורכי עסק כלשהו, והעובדה שנוצרו למנוח מגרשים רבים כתוצאה משינוי היעוד אינה הופכת אותו לעוסק.
מנהל מע"מ טען, כי המנוח היה רשום בעבר כקבלן בניין ושהיתה לו בקיאות בענף הקבלנות והבנייה. החלקות הוחזקו אצל המנוח במטרה למוכרן לאחר שינוי היעוד. מדובר בהיקף גדול של חלקות קרקע, ותדירות העסקאות שביצע המנוח בחלקות במהלך שנה, תוך עשיית פעולות להגדלת רווחיות המכירה, מצביעות על קיומו של עסק. ראיה לכך היא העובדה שהמנוח פעל לתשלום הוצאות הפיתוח והליכי הפיצול והרישום של החלקות.
פסק הדין
השאלה שעולה היא, האם במכירת המגרשים הפך המנוח לעוסק אשר יצר עסק למכירת מקרקעין. בפסק דין אלמור 1 סווגו מכירות של 11 חלקות קרקע, שנעשו על ידי בני אותה משפחה, כמכירות שנעשו במסגרת עסק. בית המשפט הציב מבחנים לקביעת קיומו של עסק. מבחנים אלה אינם חד משמעיים והם סממנים בלבד באשר לטיבה של העסקה. המבחנים בעלי המשקל הגדול ביתר הם מבחן נסיבות העסקה והיקף הפעילות. מבחני העזר הם תדירות העסקאות, ארגון ופעילות אקטיבית מצד המוכר, מקור הכספים, יעוד כספי המכירה ועוד.
במקרה דנן, מבחן הנסיבות מראה, כי כבר בשנת 1992 שינה המנוח את גישתו לחלקה, משימוש פרטי לשימוש מסחרי. המנוח ביקש לבצע עסקאות קומבינציה במגרשים התלויות בשינוי היעוד של הקרקע על ידי רשויות התכנון והבניה. מכאן יש להסיק, שהמנוח ידע על תוכנית רשות התכנון לשינוי יעוד הקרקע ופעל בהתאם על מנת להשיג רווחים. עסקאות הקומבינציה כללו חלוקה של החלקה למגרשים קטנים עליהם ייבנו דירות מגורים בהיקפים גדולים.
המנוח אף קבע בהסכמים מנגנוני פיקוח ותשלומים המראים על ארגון ופיקוח מצדו. עסקאות קומבינציה אלו לא יצאו לפועל, אולם יש בהן להראות על שינוי גישתו של המנוח בקשר לחלקה.
1. ע"א 1111/83 אלמור לניהול ונאמנות בע"מ נ' מנהל מס ערך מוסף, פ"ד לט (4)1.
| 
תצוגת הדפסה